Νομικά

Καταστατικό πολυ/κίας & απαγόρευση τουριστικής μίσθωσης. Τι ισχύει;

Ευχαριστούμε προκαταβολικά τον κ. Οδυσσέα Ευσταθόπουλο, δικηγόρο Αθηνών, εξειδικευμένο σε θέματα αστικής και τουριστικής μίσθωσης για τη συνέντευξη που μας παραχώρησε σχετικά με ερωτήματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, θέματα που απασχολούν τελευταία όλο και πιο πολύ τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

ΕΡΩΤΗΣΗ: Μπορεί ο καθένας να ενοικιάσει το ακίνητο του για τουριστική μίσθωση; Δεδομένου πως η Airbnb είναι απλά διαμεσολαβητής, πάντα κάποιος μπορούσε να ενοικιάσει το διαμέρισμα στην πόλη ή το εξοχικό.Τι συμβαίνει σήμερα με αυτό; ‘Εχει αλλάξει κάτι;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Η βραχυχρόνια (άλλως τουριστική) μίσθωση είναι η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών (ηλεκτρονική αγορά μέσω διαδικτύου) για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, ακόμα και για μία ημέρα.
Ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (κύριος, νομέας ή/και επικαρπωτής), είτε ο μισθωτής μέσω υπεκμίσθωσης είτε ακόμα και τρίτος μέσω συμφωνίας διαχείρισης με τον ιδιοκτήτη και έναντι αμοιβής (ποσοστού ή συγκεκριμένου ποσού ανά μήνα). Επομένως, ο καθένας μπορεί να ενοικιάσει οποιοδήποτε ακίνητο, αρκεί να ακολουθήσει τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος (πχ εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων, υποβολή σχετικών δηλώσεων κλπ).

ΕΡΩΤΗΣΗ: Mπορεί κάποιος ή μια ομάδα ατόμων από το ίδιο κτίριο να του απαγορεύσει να ενοικιάζει με βραχυχρόνια-τουριστική μίσθωση;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Τις σχέσεις των συνιδιοκτητών μίας πολυκατοικίας ορίζει η εκάστοτε Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας και Κανονισμός Πολυκατοικίας. Κάθε ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να εκμεταλλεύεται την ιδιοκτησία του κατά τον τρόπο που αυτός νομίζει, πλην όμως, αγοράζοντας το διαμέρισμα εισχωρεί ανεπιφύλακτα στα δικαιώματα και υποχρεώσεις που απορρέουν από τον οικείο Κανονισμό. Κρίσιμο είναι εάν η βραχυχρόνια μίσθωση απαγορεύεται ρητώς ή όχι. Εάν απαγορεύεται -πράγμα σπάνιο καθώς το φαινόμενο αυτό είναι μόλις των τελευταίων ετών ενώ η πλειονότητα των οικοδομών είναι παλαιότερη-, τότε, εάν ο ιδιοκτήτης ενοικιάζει το διαμέρισμά του κατά τον τρόπο αυτό παραβιάζει τον Κανονισμό και δύναται με απόφαση της Γενικής Συνέλευσης να του απαγορευτεί η χρήση αυτή με δικαστική απόφαση, πέραν όποιων άλλων τυχόν κυρώσεων (πχ αποζημίωση κλπ). Εάν δεν απαγορεύεται ρητώς, τότε ο ιδιοκτήτης μπορεί ελεύθερα να προβαίνει σε βραχυχρόνιες μισθώσεις του διαμερίσματός του, αρκεί και πάλι να τηρείται ο οικείος Κανονισμός, δηλαδή οι εκάστοτε ένοικοι – χρήστες του διαμερίσματος να σέβονται τις ώρες κοινής ησυχίας, την ασφάλεια των κοινοχρήστων χώρων κλπ. Με αίτια (ή αφορμή) τους τελευταίους λόγους, ότι δηλαδή οι συχνές επισκέψεις πλήττουν την ησυχία, ασφάλεια, τάξη της πολυκατοικίας, μπορεί ένας ή περισσότεροι συνιδιοκτήτες να προκαλέσουν τη σύγκληση Γενικής Συνέλευσης προκειμένου να παρθεί σχετική απόφαση, η οποία όμως δεν μπορεί από μόνη της να οδηγήσει σε απόλυτη απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αυτό απαιτεί την ομόφωνη απόφαση και σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών για την σχετική τροποποίηση του Κανονισμού.

 

ΕΡΩΤΗΣΗ:Μπορεί με αλλαγή καταστατικού να απαγορευτεί σε κάποιο διαμέρισμα να ενοικιάζεται για τουριστική μίσθωση-χρήση;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Εφόσον δεν υπάρχει ρητή απαγόρευση για τέτοιου είδους χρήσεις στον οικείο Κανονισμό της Πολυκατοικίας, για να υπάρξει τέτοια, απαιτείται δια συμβολαιογραφικού εγγράφου η τροποποίηση του Κανονισμού με σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Εφόσον λάβει χώρα σχετική τροποποίηση και απαγορευτεί εφεξής η βραχυχρόνια μίσθωση των αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών – διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, τότε καθίσταται παράνομη τέτοια μίσθωση και μπορεί με δικαστική απόφαση να απαγορευθεί τούτο στον ιδιοκτήτη και να του επιβληθούν κυρώσεις.

 

ΕΡΩΤΗΣΗ: Υπάρχει νομικό προηγούμενο με κάτι τέτοιο, ή κάποιοι περιορισμοί που μπορεί ενδεχομένως να επιβληθούν στον ιδιοκτήτη;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Όπως προαναφέρθηκε, το φαινόμενο τέτοιου είδους μισθώσεων είναι σχετικά πρόσφατο, οπότε η νομολογία των Ελληνικών δικαστηρίων είναι πενιχρή. Άλλωστε, η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών άμεσα ή έμμεσα ευνοείται καθώς παίρνει εμπορική υπεραξία και η δική τους ιδιοκτησία. Οι συχνά παραπονούμενοι είναι όσοι ιδιοκατοικούν χωρίς σκοπό μεταπώλησης ή εκμετάλλευσης του ακινήτου τους, οπότε και με αίτια (ή αφορμή) το γεγονός ότι οι συχνότατες επισκέψεις ξένων σε ακατάλληλες ώρες πλήττουν την ησυχία, ασφάλεια, τάξη της πολυκατοικίας, καταφεύγουν στα δικαστήρια με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων για να σταματήσουν το φαινόμενο αυτό, ανεπιτυχώς στην πλειονότητα των περιπτώσεων. Σε κάθε περίπτωση, ο εκάστοτε επισκέπτης οφείλει να σέβεται τον χώρο στον οποίο διαμένει, να τηρεί τις οικείες υγειονομικές διατάξεις, γιατί σε αντίθετη περίπτωση, μπορεί να του επιβληθούν ποινικές και αστικές κυρώσεις.

Οδυσσέας Ευσταθόπουλος

Δικηγόρος Αθηνών, Μαυρομιχάλη 16. ΤΚ 10680

Τηλ 210-3622571 & 210-3616059

Facebook Comments

Αφήστε μια απάντηση